mercredi 8 novembre 2017

Location meublée : une solution pour optimiser la fiscalité de ses investissements immobiliers

Vous souhaitez investir en immobilier pour payer moins d’impôt ? C’est possible, à condition d’accepter de perdre de l’argent. Vous souhaitez investir en immobilier sans perdre d’argent ? Pensez d’abord à la rentabilité, puis à l’optimisation fiscale.

Cet article a pour but de vous faire comprendre la différence entre défiscalisation et optimisation fiscale, puis de vous proposer une solution d’investissement vous permettant d’optimiser fiscalement vos revenus locatifs.


L’immobilier et le leurre de la défiscalisation

Une des clés de la réussite d’un investissement immobilier est de comprendre la différence entre défiscalisation et optimisation fiscale. La défiscalisation concerne les mesures légales que vous prendrez pour diminuer votre imposition sur le revenu. L’optimisation fiscale concerne les dispositions que vous prendrez pour réduire au minimum votre charge fiscale sur l’ensemble de vos revenus. Pour vous permettre de comprendre l’impact de ces deux options, sur un investissement immobilier, je vous propose de découvrir deux cas pratiques.

La location meublée : doper ses revenus locatifs et optimiser leur fiscalité

À condition d’acquérir un appartement dans une zone touristique, qui réponde aux besoins de la clientèle ciblée, la location en meublé vous rapportera en moyenne 15% de plus que la location d’un appartement sans mobilier. «Oui mais je vais encore augmenter mon imposition sur le revenu», répond souvent l'investisseur.
En effet, dans le cadre du statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vos revenus locatifs seront imposés au même titre que vos revenus du travail et pourront venir augmenter l’imposition finale.
Toutefois, certains dispositifs liés au caractère commercial de ces locations vous permettent de diminuer le montant à déclarer de ces revenus locatifs, vous permettant ainsi d’en limiter leur imposition.
Tout d’abord, calculez l’intégralité des charges qui vous incombent et qui ne sont pas récupérables auprès du locataire (intérêts d’emprunt, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière hors TEOM, frais de gestion et d’assurance...).
Si ce montant est inférieur à 30% de vos revenus locatifs, optez pour le régime micro BIC. Ce régime vous permet de déduire de vos revenus locatifs un forfait de 30% desdits revenus, au titre des charges immobilières.
Si ce montant est supérieur, vous avez tout intérêt à déclarer vos revenus locatifs au régime réel.
Autre avantage du régime réel : en plus de la déduction de vos charges, vous aurez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs, un montant correspondant à l’usure de votre bien immobilier : c’est le principe de l’amortissement. Ce montant se calcule selon un tableau fourni par le Trésor Public.
En ajoutant déduction des charges et amortissement, vous aurez la possibilité de limiter l’imposition de vos revenus locatifs, voire de la supprimer dans certains cas.

Cession de la résidence principale et exonération de la plus-value : le Fisc et le juge de l’impôt veillent : ne vous faites pas piéger !

On rappelle qu’en application de l’article 150-U-II-1° du Code général des impôts, les contribuables sont exonérés de plus-values immobilières sur la cession de leur résidence principale, dès lors que la cession porte sur un immeuble, une partie d’immeuble ou de droits relatifs à cet immeuble qui constitue effectivement « la résidence principale du cédant au jour de la cession ».


Eclairage du Fisc sur cet article 150-U-II-1° du CGI
L’administration fiscale commentant les termes de l’article 150-U-II-1° du CGI, souligne dans sa base BOFIP-Impôt « Sont considérés comme résidences principales, au sens de l’article 150 U, II-1° du CGI, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. (…) La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.
Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.
Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 40).
Pour apprécier le lieu de résidence principale effectif à la date de la cession ayant donné lieu à la plus-value dont il est revendiqué l’exonération à l’impôt sur le revenu, le Fisc recherche particulièrement :
  • à partir de la taxe d’habitation, l’adresse de l’immeuble ayant bénéficié d’abattements réservés aux seules résidences principales;
  • l’adresse de l’immeuble pour lequel le contribuable a obtenu un crédit-d’impôt pour des dépenses environnementales propres à son habitation principale ;
  • les consommations effectives d’électricité ou de gaz, d’eau, de téléphone, à l’adresse de l’immeuble cédé et à l’origine de la plus-value litigieuse. Pour ce faire, il peut obtenir ces renseignements en exerçant son droit de communication auprès des organismes collecteurs ;
  • le réacheminement du courrier postal, rejetant systématiquement les certificats de réexpédition temporaires qui ne couvrent même pas la période considérée ;
et en règle générale, le service des impôts se fonde sur tous autres moyens tirés en particulier de la déclaration de revenus, et sur un « faisceau d’indices » pour motiver son refus de considérer le bien immobilier comme ayant constitué, à la date de sa cession, la résidence principale du contribuable.
Le Fisc est suivi par le juge de l'impôt
Les juges considèrent en effet qu’il appartient au contribuable d’apporter la preuve que l’administration aurait méconnu les dispositions de l’article 150 U-II-1° du Code précité en décidant de l’assujettir à l’impôt de plus-value.
Tant en première instance, le tribunal administratif, qu’en appel (Cour administrative d’appel), les juges administratifs font une stricte application de ces principes, et ils ont ainsi récemment rendu une nouvelle décision concernant l’exonération de la plus-value immobilière de cession de la « résidence principale », confirmant la nécessité pour le contribuable qui veut se prévaloir des dispositions de cet article 150 U-II-1° déjà cité, de se constituer des preuves solides du caractère de « résidence principale » du bien vendu à la date où il l’a été, c’est-à-dire qu’il était bien occupé de manière effective et habituelle à cette même date.

mardi 3 octobre 2017

Patrimoine : la révolution fiscale


Oubliez tout ce que vous saviez ou presque sur la fiscalité du patrimoine. 2018 marque l'avènement d'une nouvelle ère. Valeurs mobilières, assurance-vie, impôt sur la fortune… Tour d'horizon.


Le projet de loi de finances pour 2018 bouleverse la fiscalité du patrimoine. Les réformes s'articulent autour de deux axes majeurs : l'instauration d'un prélèvement forfaitaire unique (PFU) sur les revenus du capital et la transformation de l'impôt sur la fortune (ISF) en un impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Quid des revenus  de l'épargne

Dès 2018, les épargnants auront la possibilité d'opter pour un prélèvement forfaitaire unique (PFU), communément appelé « flat tax », de 30 %, prélèvements sociaux compris. Compte tenu de la hausse annoncée de la CSG, le taux de la « flat tax » proprement dite sera donc de 12,8 % tandis que les prélèvements sociaux passeront à 17,2 %.
Tous les revenus de l'épargne qui sont actuellement imposables au barème progressif de l'impôt sur le revenu seront concernés par la possibilité d'opter pour cette nouvelle taxe forfaitaire : intérêts des obligations, des livrets d'épargne et autres placements bancaires, dividendes et plus-values de cession de titres (actions, obligations, titres monétaires...). Sa mise en place ne remet pas en question la fiscalité des placements assortis d’une exonération d’impôt sur le revenu : livrets d'épargne défiscalisés (Livret A, LDD, livret d'épargne populaire, livret jeunes), plan d’épargne entreprise (PEE), plan d'épargne retraite collective (Perco), plan d’épargne en actions (PEA).
Seule exception à ce principe : les intérêts des plans d’épargne logement (PEL) ouverts à compter du 1er janvier 2018 seront imposables dès l'année d'ouverture du plan alors que, jusqu'à présent, seuls les intérêts produits à compter du 12e anniversaire du plan l'étaient. En contrepartie, les épargnants - s'ils y ont intérêt - pourront opter pour la « flat tax » au lieu de soumettre les intérêts de leur PEL au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
L'assurance-vie,  un cas particulier

Le régime fiscal de faveur de l’assurance-vie en matière de transmission n'est pas modifié, quel que soit le niveau de l'encours détenu. Pas de changement non plus pour les épargnants dont l'encours en assurance-vie est inférieur à 150.000 euros (300.000 euros pour un couple) tous contrats confondus : le taux du prélèvement applicable sur option - 35 %, 15 % et 7,5 % hors prélèvements sociaux - sera toujours fonction de l'ancienneté du contrat. Les épargnants, dont l'encours est supérieur à ces seuils, continueront toujours à bénéficier de ces taux différenciés pour les produits des rachats portant sur des versements effectués avant le 27 septembre 2017.
En revanche, en cas de rachat portant sur des versements effectués à compter du 27 septembre 2017, le prélèvement forfaitaire de 30 % devrait s'appliquer, quelle que soit la durée de détention du contrat, rendant la fiscalité sur les rachats plus attractive les 8 premières années, mais moins efficiente après 8 ans puisqu'elle s'établira à 30 % au lieu de 24,7 %, compte tenu de la hausse de la CSG.

De l'ISF à l'IFI

Autre réforme applicable dès l'an prochain : la suppression de l'ISF et son remplacement par un impôt sur la fortune immobilière (IFI), assis sur les seuls biens immobiliers détenuspar le contribuable. Autrement dit, tous les biens autres que les actifs immobiliers seront exclus du champ d'application de ce nouvel impôt : actions et parts sociales qu'ils soient ou non considérés comme des biens professionnels, placements bancaires et financiers, oeuvres d'art, bijoux, meubles, chevaux, voitures, liquidités...
L'IFI concerna les contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros. Son barème sera le même que celui de l'ISF. L'abattement de 30 % applicable sur la valeur de la résidence principale sera également maintenu et les biens immobiliers affectés à l'exercice de l'activité professionnelle du contribuable seront exonérés d'IFI.
Les contribuables pourront toujours bénéficier d'une réduction d'impôt s'ils consentent des dons à certains organismes d'intérêt général. En revanche, la réduction d'ISF pour souscription au capital de PME sera supprimée. Enfin, comme aujourd'hui le cumul de l'IFI, de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux restera plafonné à 75 % des revenus.

mercredi 20 septembre 2017

Immobilier locatif : quel est le profil type du propriétaire ?

Plus de 40 ans, en couple avec des revenus confortables (73.200 euros pour le ménage), l'investisseur locatif français a un profil bien particulier. Ses motivations diffèrent s'il investit dans le neuf ou dans l'ancien.


L'immobilier reste l'investissement préféré des Français. L'immobilier apparaît en effet comme la solution privilégiée par 70% des Français s'ils avaient une somme d'argent à investir, loin devant l'assurance vie (15%) et l'épargne réglementée (8%).
Par conséquent, le marché de l'investissement locatif se porte très bien : il devrait représenter 16,3% des logements construits en 2017, contre 11,6% en 2014. Toutefois, de l'envie d'investir à l'acte, il y a un peu plus qu'un pas. Reste à savoir qui le franchit...
Premier constat : l'investisseur locatif est plutôt fortuné. En effet, le revenu annuel médian du ménage des investisseurs s'élève à 73.200 euros par an. Ce revenu a crû de 10% depuis 2010. En Ile-de-France, le revenu médian grimpe jusqu'à 77.360 euros. A titre de comparaison, le revenu annuel médian  sur l'ensemble du pays est de 20.300 euros par ménage, selon les dernières statistiques disponibles de l'INSEE (2015).
Près des trois-quart des investisseurs locatifs (73%) vivent en couple, si on additionne les mariés (56%), les pacsés (11%) et les unions libres (6%). Les 27% restants sont donc répartis entre les célibataires (18%) et les divorcés/séparés/veufs (9%). L'investissement locatif est réalisé en moyenne à l'âge de 45 ans. Ce qui donne une répartition par tranche d'âge ou les plus de 40 ans représentent les deux tiers des investisseurs locatifs particuliers (33% de + de 50 ans).
Neuf ou ancien : des investisseurs aux motivations bien différentes
Ses motivations d'achat sont totalement différentes selon que l'investisseur opte pour le neuf ou pour l'ancien. Dans le neuf, la grande majorité des acheteurs (65%) sont, sans surprise, intéressés avant tout par la fiscalité avantageuse. Par exemple, un dispositif tel que le Loi Pinel permet de défiscaliser jusqu'à 21% de son investissement grâce aux réductions d'impôt. Dans l'ancien, c'est le "désir de se constituer un patrimoine" qui prime (61% des répondants), juste devant le souhait de "disposer plus tard d'un revenu complémentaire à la retraite" (56%).
La différence entre neuf et ancien est aussi très marquée au niveau géographique : les investisseurs dans le neuf achètent à 56% dans un autre département ou une autre région alors que 66% des investisseurs dans l'ancien choisissent un bien immobilier à proximité de leur domicile.

Cession de la résidence principale et exonération de la plus-value : le Fisc et le juge de l’impôt veillent : ne vous faites pas piéger !

On rappelle qu’en application de l’article 150-U-II-1° du Code général des impôts, les contribuables sont exonérés de plus-values immobilières sur la cession de leur résidence principale, dès lors que la cession porte sur un immeuble, une partie d’immeuble ou de droits relatifs à cet immeuble qui constitue effectivement la résidence principale du cédant au jour de la cession.


Eclairage du Fisc sur cet article 150-U-II-1° du CGI
L’administration fiscale commentant les termes de l’article 150-U-II-1° du CGI, souligne dans sa base BOFIP-Impôt « Sont considérés comme résidences principales, au sens de l’article 150 U, II-1° du CGI, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. (…) La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.
Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.
Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 40).

Ce à quoi veille particulièrement le Fisc
Pour apprécier le lieu de résidence principale effectif à la date de la cession ayant donné lieu à la plus-value dont il est revendiqué l’exonération à l’impôt sur le revenu, le Fisc recherche particulièrement :
  • à partir de la taxe d’habitation, l’adresse de l’immeuble ayant bénéficié d’abattements réservés aux seules résidences principales;
  • l’adresse de l’immeuble pour lequel le contribuable a obtenu un crédit-d’impôt pour des dépenses environnementales propres à son habitation principale ;
  • les consommations effectives d’électricité ou de gaz, d’eau, de téléphone, à l’adresse de l’immeuble cédé et à l’origine de la plus-value litigieuse. Pour ce faire, il peut obtenir ces renseignements en exerçant son droit de communication auprès des organismes collecteurs ;
  • le réacheminement du courrier postal, rejetant systématiquement les certificats de réexpédition temporaires qui ne couvrent même pas la période considérée ;
et en règle générale, le service des impôts se fonde sur tous autres moyens tirés en particulier de la déclaration de revenus, et sur un « faisceau d’indices » pour motiver son refus de considérer le bien immobilier comme ayant constitué, à la date de sa cession, la résidence principale du contribuable.
Le Fisc est suivi par le juge de l’impôt
Les juges considèrent en effet qu’il appartient au contribuable d’apporter la preuve que l’administration aurait méconnu les dispositions de l’article 150 U-II-1° du Code précité en décidant de l’assujettir à l’impôt de plus-value.
Tant en première instance, le tribunal administratif, qu’en appel (Cour administrative d’appel), les juges administratifs font une stricte application de ces principes, et ils ont ainsi récemment rendu une nouvelle décision concernant l’exonération de la plus-value immobilière de cession de la « résidence principale », confirmant la nécessité pour le contribuable qui veut se prévaloir des dispositions de cet article 150 U-II-1° déjà cité, de se constituer des preuves solides du caractère de « résidence principale » du bien vendu à la date où il l’a été, c’est-à-dire qu’il était bien occupé de manière effective et habituelle à cette même date (En ce sens : Arrêt de la CAA de NANCY du 2 février 2017, 15NC00860).


lundi 18 septembre 2017

Comprendre la relation entre les taux d’intérêt et l’inflation

L’inflation et les taux d’intérêt sont des concepts macro-économiques liés. Les taux d’intérêt sont généralement guidés par les Banques Centrales en fonction de leurs statuts. La stabilité des prix (inflation) est généralement un objectif de la plupart des Banques Centrales dans le but d’assurer une qualité de vie à leurs populations (pouvoir d’achat constant).


Relation entre l’inflation et les taux d’intérêt

De façon générale, plus les taux d’intérêt sont faibles et plus les agents économiques à besoin de financement (particuliers et entreprises) sont capables d’emprunter de l’argent car il est moins cher.
Ainsi, ces agents ont davantage d’argent à dépenser pour leurs projets personnels ou professionnels, ce qui augmente les dépenses de consommations et les investissements, entraînant généralement une augmentation de la croissance et de l’inflation.
Avec des taux d’intérêt plus forts, les consommateurs ont tendance à épargner davantage pour profiter de rémunérations plus importantes et leurs revenus disponibles sont donc plus faibles. Avec moins de dépenses, l’économie a tendance à ralentir et l’inflation à diminuer.

Le rôle d’une Banque Centrale

Une Banque Centrale est l’entité monétaire suprême qui cherche à influencer la conjoncture économique grâce à sa politique monétaire. Il existe de nombreux outils qu’une Banque Centrale peut utiliser pour faire varier le coût et la disponibilité de l’argent dans une économie : ratio de réserve minimum, opérations d’open-market, taux de change et, certainement l’un des plus importants : les taux d’intérêt.
En modulant les taux d’intérêt la Banque Centrale d’un pays fait varier la masse monétaire, c’est-à-dire la quantité de monnaie disponible dans l’économie et facilement convertible, ce qui joue sur le niveau général des prix, donc sur l’inflation. D’après l’INSEE, « l’inflation est la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale et durable des prix ». Elle est généralement mesurée par l’IPC ou Indice des Prix à la Consommation. Il s’agit d’un indice qui « permet d’estimer, entre deux périodes données, la variation moyenne des prix des produits consommés par les ménages ».
Un changement dans les taux d’intérêt directeurs sera reflété dans les autres taux d’intérêt facturés par les banques pour les prêts (prêts étudiants, prêts automobiles, prêts commerciaux…), ce qui aura une incidence sur l’argent dépensé par les particuliers et les entreprises. Les habitudes de consommation et d’investissement seront dont modifiées, ce qui change également le niveau des prix.

Importance de l’inflation et des taux d’intérêt sur les devises

Comme nous l’avons dit les banques centrales ont la tâche de contrôler la masse monétaire et de maintenir la stabilité économique des pays représenté. Les décisions de politique monétaire de ces banques centrales influencent directement les devises en faisant fluctuer le coût et la disponibilité de l’argent dans une économie par des taux d’intérêt plus faibles ou plus élevés.
Ainsi, si l’objectif d’inflation des Banques Centrales est respecté, alors les taux d’intérêt augmenteront ce qui aura tendance à attirer les investisseurs étrangers. La demande pour cette devise sera donc plus forte ce qui va renforcer cette devise par rapport aux autres devises.
Les anticipations des investisseurs quant à la politique monétaire future d’un pays fait également fortement bouger les devises. Les traders sur le marché du FOREX ont constamment un œil sur le calendrier économique en particulier lorsqu’il y a des réunions de Banques Centrales pendant lesquelles d’importantes décisions peuvent être prises.
Cependant, chaque discours des membres d’une Banque Centrale est analysé pour déceler des informations sur de possibles actions futures. Les Banques Centrales veulent éviter toute panique et volatilité accrue sur les marchés alors elles doivent communiquer de façon claire et précise sur leurs actions et leur calendrier. On ne voudrait pas revivre un nouveau tsunami du Franc Suisse qui s’est produit lorsque la Banque Nationale Suisse à abandonner son cours plancher face à l’euro…

jeudi 31 août 2017

Meilleur placement 2017 : ou placer son argent en 2017 ?

1.  Commencez par réduire les frais qui grèvent lourdement vos gains



Sur le long terme, une grosse partie des gains nets perçus dépend des commissions facturées par votre banque. Avec la baisse des taux d’intérêts, les rendements servis ne cessent de diminuer d’année en année. Le problème, c’est que les frais prélevés par les banques restent eux identiques. Sur 5 ans, l’écart de performance généré par les seuls frais peut atteindre plus de 25% !

SOLUTION : Passez à la gestion en ligne. Le plus simple pour réduire radicalement l'impact de ces frais est de choisir une banque en ligne. Vous pouvez ainsi vous débarrasser très facilement des frais d’entrée sur un grand nombre de fonds pour vos PEA, bénéficier de frais réduits au maximum pour votre Assurance Vie (0% de frais d’entrée et d’arbitrage, 0% sur les versements, frais de gestion de 0,60% à 0,85% par an).


2.  Assurance-Vie : accentuez la diversification grâce aux unités de compte



Il est frustrant de voir le rendement de son fonds en euros diminuer. Les années 2000 avaient habitué les épargnants à des rendements supérieurs à 5% en moyenne. En 2015 le rendement moyen servi s’établissait à 2,30%, en 2016 il chute sévèrement à 1,80%. Et tout laisse présager que cette tendance baissière se poursuivra encore quelques années. Tablez sur 1,50% en 2017.

SOLUTION : Ne restez pas inactif face à la baisse de rendement des fonds euros : basculez une partie de vos placements en diversifiant sur les unités de comptes (UC). La meilleure stratégie à adopter est de respecter son profil d’investisseur. Un profil prudent ne devra pas consacrer plus de 25% de ses placements aux UC, un profil équilibré pourra y allouer jusqu’à 50%, cette part pourra monter jusqu’à 75% pour un profil dynamique.



3.  Profitez d'enveloppes fiscales avantageuses : le PEA et le PEA-PME


Deux enveloppes permettent encore de faire fructifier son épargne avec une fiscalité légère (après 5 ans de détention les gains - dividendes et plus-values - sont exonérés d’impôt sur le revenu). Les PEA et PEA-PME permettent à un couple de placer 450.000 € en Bourse hors impôts (PEA plafonné à 150.000€ par contribuable, soit 300.000 € pour un couple, PEA-PME plafonné à 75.000 € par contribuable, soit 150.000 € pour un couple).

SOLUTION : Pour investir dans vos PEA privilégiez les Fonds (SICAV et FCP) plutôt que les actions en direct.  En investissant dans des Fonds éligibles aux PEA vous détenez une part d'un portefeuille équilibré et déjà diversifié. 1.000€ suffisent pour investir dans une centaine d’entreprises. Le choix d’opter pour des fonds ressortira en principe comme plus sécurisant car il permettra d’accéder à l'expertise de gérants professionnels et de diversifier le risque.