lundi 29 janvier 2018

Immobilier 2018 : les taux resteront bas, les prix en hausse

Aujourd'hui, les taux resteront bas, les prix en hausse en 2018 pour l'immobilier.


Les meilleures histoires ont toujours une fin. Celle de la baisse des taux immobiliers semble à son épilogue. Selon la Banque de France, le point bas du taux effectif des crédits immobiliers, soit le taux moyen qui donne une vision d'ensemble du marché, a été atteint fin 2016 - début 2017, à 1,5%.
C'est son plus bas niveau depuis la création de cette statistique sous cette forme en janvier 2003. Un taux divisé par plus de 3,5 depuis décembre 2008, mais qui remonte petit à petit pour se rapprocher de 1,7%.

Appétit pour les valeurs refuges et faiblesse de l'inflation maintiennent les taux bas
Les crédits étant essentiellement à taux fixes, le niveau des taux des crédits immobiliers dépend en grande partie de celui des obligations d'État à dix ans. Ces OAT ont commencé à remonter fin 2016, passant d'un point bas en octobre (inférieur à 0,1%) à 1% en moyenne au 1er trimestre 2017. Mais le mouvement s'est interrompu depuis et les taux évoluent dans une bande étroite comprise entre 0,6 et 0,8%.
Il faut y voir d'abord les effets du quantitative easing de la BCE. Celle-ci est restée très active l'année dernière avec des achats d'actifs de 60 milliards d'euros par mois entre avril et décembre (après 80 précédemment). Ensuite, dans un contexte de fortes incertitudes (élection de Donal Trump, Brexit, montée des tensions géopolitiques), l'appétit des investisseurs pour les valeurs refuges n'a pas diminué, bien au contraire, ce qui a notamment été favorable aux Bunds allemands mais aussi aux OAT françaises. Enfin, l'inflation a fait du rase-motte un peu partout en zone euro, poussant la BCE à laisser inchangée sa politique de taux zéro.

La poursuite du QE pose une chape de plomb sur les taux

Du reste, il faut prendre un peu de hauteur. Une vision trop microscopique masque la tendance de fond. Même en hausse pendant une très courte parenthèse, le rendement de l'OAT à 10 ans a toujours été exceptionnellement bas. Et l'on perçoit mal ce qui pourrait mettre le feu aux poudres en 2018.
Coté incertitudes, les tensions géopolitiques sont à un pic : instabilités au Moyen-Orient, tensions extrêmes dans la péninsule coréenne, différend entre l'Ukraine et la Russie... Le monde reste très risqué et l'appétit des investisseurs pour les valeurs refuges demeure intact.
Côté pilotage des taux, la BCE n'est pas prête non-plus à changer son fusil d'épaule. L'inflation a disparu ou presque, comme le montre l'évolution de l'inflation sous-jacente. En se concentrant uniquement sur les seuls composants permanents, l'évolution des prix stagne autour de 1% malgré la reprise.
C'est un fait, l'une des grandes originalités du cycle économique actuel est qu'il se déroule sans inflation. Dans une économie de plus en plus concurrentielle, les entreprises, pour maintenir leur part de marché, préfèrent les gains de productivité à la hausse des prix.
Enfin, la perfusion du quantitative easing ne sera pas débranchée avant septembre 2018. Les montants mensuels des achats d'actifs ont certes été réduits de moitié à 30 milliards d'euros, mais la BCE a gardé ouverte l'option d'une augmentation du montant et/ou d'une prolongation de la durée de son programme en cas de besoin. Pour les banques, c'est la certitude que leur matière première, le coût de l'argent sur les marchés, ne se renchérira pas. C'est une chape de plomb pour éviter que les taux immobiliers ne s'échappent.
A cela s'ajoute, le comportement même des opérateurs. Sur un marché du crédit extrêmement concurrentiel où les courtiers et les sites de comparaison jouent un rôle central en mettant sous pression les établissements bancaires, remonter brutalement ses tarifs serait un jeu très dangereux. Le taux effectif des crédits immobilier devrait donc rester coincé entre 1,5 et 2% cette année, pas plus. Les bonnes affaires ne sont donc pas terminées et le marché de l'immobilier semble bien parti pour battre de nouveaux records.

Source : La Tribune

L'immobilier, locomotive du financement participatif

Près de 4 millions de Français ont financé des projets par le biais de plateformes de crowdfunding. Ce marché a progressé de 44% avec 336 millions d'euros collectés, dont un tiers dans l'immobilier, où les montants ont doublé. Un placement au rendement élevé mais pas sans risque.

La croissance se tasse mais "le crowdfunding s'inscrit durablement dans le paysage". Selon le dernier baromètre réalisé par le cabinet KPMG et l'association professionnelle Financement Participatif France, les montants collectés en France sur les plateformes de financement participatif ont augmenté de 44% en 2017 à 336 millions d'euros, représentant toujours la plus grande part de la "finance alternative" (par rapport aux banques, aux marchés financiers ou aux fonds dans le non-coté), qui pèse 940 millions d'euros dans son ensemble.

Cette finance alternative comprend aussi les prêts à la consommation en ligne (comme Younited Credit), pour 231 millions d'euros, les cagnottes en ligne (comme LePotCommun), pour 155 millions d'euros, et les fonds de prêts aux PME (comme Lendix) qui ont explosé leur collecte, à 215 millions d'euros (multipliés par 2,5).

Financement participatif : Le financement participatif, crowdfunding en anglais ou encore sociofinancement au Canada, est une expression décrivant tous les outils et méthodes de transactions financières qui font appel à un grand nombre de personnes afin de financer un projet.

En 2017, ce sont au total 1,65 million de personnes qui ont contribué à financer un ou plusieurs projets sur un de ces sites. Au total, depuis le lancement de ces plateformes, 3,89 millions de Français ont joué ce rôle de financeurs alternatifs.

Doublement des fonds collectés pour l'immobilier

Les trois quarts des fonds collectés ont servi à financer des activités économiques, plutôt que culturelles ou sociales. L'immobilier, la valeur sûre des épargnants français, domine avec un tiers des montants (42% de la catégorie "secteur économique") soit 109 millions d'euros, devant l'environnement et les énergies renouvelables (22% soit 57 millions).
La semaine dernière, l'agrégateur Hellocrowdfunding et le site Fundimmo avaient publié leur propre baromètre annuel du crowdfunding immobilier, réalisé auprès de 23 plateformes. Il en ressortait que les montants collectés avaient presque doublé, passant de 55,2 millions en 2016 à 101 millions d'euros en 2017, tout comme le nombre de projets (de 134 à 220). Il s'agit à 92% d'investissements en obligations et la durée moyenne de placement est de 18 mois.

Selon ce baromètre, 78% des collectes de fonds portaient sur des projets résidentiels, 7% des aménagements, 5% des commerces et 4% de l'immobilier de bureaux. Les régions les plus actives sont l'Ile-de-France, l'Auvergne-Rhône-Alpes, la Provence-Alpes-Côte d'Azur et la Nouvelle Aquitaine. Le taux de défaut depuis 2012 serait seulement de 1,33%.
Si les projets rapportent un rendement élevé, de l'ordre de 9,9% par an en moyenne, ils ne sont pas sans risque. Wiseed et Anaxago, les deux leaders français du crowdfunding immobilier, ont souffert de la faillite du promoteur Terlat. Wiseed a remboursé intégralement l'un des projets concernés, l'autre s'est soldé par une perte totale du capital et des intérêts. Anaxago a annoncé le 10 janvier le rachat de deux programmes de Terlat, sur ses fonds propres. Les deux autres programmes n'ont pas été repris mais, contrairement à ce que nous écrivions, Anaxago nous précise que les investisseurs n'ont pas perdu leur capital car les quatre programmes ont fait l'objet d'un protocole "afin de proposer un plan de reprise commun et intéressant l'ensemble des souscripteurs". Les investisseurs des deux programmes repris seront remboursés en priorité lors de la commercialisation de ceux-ci, les autres en second rang.

Source : La Tribune

Fiscalité de l'épargne : des pistes audacieuses pour "plus d’équité et de cohérence"

Le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), institution adossée à la Cour des comptes, présente dix recommandations s'agissant des impôts sur le patrimoine des ménages. Il propose d’abaisser les plafonds de l’épargne réglementée (Livret A, LDDS), de réduire les abattements sur l’assurance-vie et de revenir au régime d’avant 2004 sur les plus-values immobilières.



La suppression de l'ISF et la création du prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat-tax) entrent tout juste en application que de nouvelles propositions de réforme des impôts du patrimoine des ménages font surface. « Complexe », « sans logique explicite », « manque de cohérence » : notre système d'imposition souffre de plusieurs défauts auxquels il conviendrait de remédier, analyse le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), dans un rapport publié ce jeudi.

Cette institution indépendante, adossée à la Cour des comptes, dont le premier président, Didier Migaud assure également la présidence, formule dix « orientations » visant à rendre ce système plus lisible, plus neutre et plus efficace. Et il n'hésite pas à s'attaquer aux totems du patrimoine des Français, le Livret A,  l'assurance-vie et l'immobilier.

Six impôts, 80 milliards et de nombreuses exonérations

Le Conseil des prélèvements obligatoires a passé au crible les six prélèvements existants au 31 décembre 2017, l'impôt sur les revenus, les prélèvements sociaux, les droits de mutation à titre de gratuit en cas de succession ou donation, ceux en cas d'acquisition immobilière (« droits de mutation à titre onéreux sur les transactions »), les taxes foncières et feu l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), remplacé par l'impôt sur la solidarité immobilière (IFI).
Des prélèvements rapportant en tout quelque 80 milliards d'euros par an, dont 50 milliards perçus sur l'assiette immobilière (la taxe foncière pèse à elle seule plus de 20 milliards) et 30 milliards sur les actifs financiers. Avant réforme Macron ISF/IFI.
Près d'un quart de ces prélèvements sert à financer la Sécurité sociale (24%), le reste allant à l'Etat (39%) et aux collectivités (37%).
Mais les revenus du capital des ménages font aussi l'objet de nombreuses exonérations et dérogations fiscales qui coûtent cher : 1,9 milliard d'euros pour l'épargne réglementée (le Livret A, le placement préféré des Français, le LDDS, l'ex-Codevi puis LDD), etc), 1,5 milliard d'euros pour l'assurance-vie, plus de 5,5 milliards pour l'immobilier (exonération de plus-value sur la vente de la résidence principale ou abattement dû à la durée de détention).

Haro sur les abattements de l'assurance-vie
Le Conseil des prélèvements obligatoires conseille aussi de s'attaquer à l'assurance-vie, qui bénéficie d'un régime fiscal avantageux du point de vue de l'impôt sur les revenus et de l'imposition des successions, notamment le prélèvement forfaitaire libératoire au taux réduit de 7,5% au bout de huit ans.
Il faut selon lui revoir les taux et les abattements dérogatoires applicables aux revenus des contrats d'assurance-vie, mais là aussi « au titre des nouveaux versements. » Par exemple en appliquant le prélèvement forfaitaire unique à l'ensemble des revenus perçus sur les nouveaux versements, et pas seulement pour les encours dépassant 150.000 euros. Ou bien en déterminant le taux en fonction de l'ancienneté réelle des versements, et non la date d'ouverture du contrat. Le CPO suggère d'harmoniser la règle de la durée de détention pour bénéficier d'un traitement fiscal favorable également pour le PEA et les FCPI/FIP à 8 ans (au lieu de 5 ans).
La mesure sur l'assurance-vie rapporterait 20 millions d'euros de recettes publiques supplémentaires par an.
Autre piste envisagée : « la suppression de l'avantage successoral de l'assurance-vie », c'est-à-dire l'exonération de droits de succession pour les contrats souscrits au profit du conjoint ou du partenaire pacsé, voire des frères et sœurs, parce que celui-ci « n'encourage pas l'anticipation des donations. »

Plus de donations aux jeunes générations

Cette mesure fait partie d'un chapitre plus vaste sur les « leviers pour atténuer la concentration des patrimoines », au même titre que l'allégement de l'imposition des donations aux jeunes générations : le Conseil des prélèvements obligatoires plaide pour « adapter le régime des transmissions aux évolutions de la société et aux enjeux d'équité. »
La solution préconisée est donc de relever ces droits de mutation en ligne directe et de remettre en cause certaines exonérations (forêts, oeuvres d'art). A l'inverse, pour s'adapter au nombre croissant de familles recomposées, le CPO suggère d'améliorer les conditions fiscales de donations ou transmissions par testament aux enfants de son conjoint.

Immobilier

L'autre big bang à plus long terme concerne l'immobilier : « la fiscalité encourage le propriétaire occupant, sans justification économique évidente » selon le rapport, qui pointe « une moindre mobilité résidentielle. » Les dispositifs dérogatoires d'investissement locatif ont aussi créé « des effets d'aubaine » et « un effet inflationniste sur le marché de l'immobilier. »
Le rapport précise qu'il ne propose pas de revenir sur l'exonération de la plus-value immobilière lors de la vente de la résidence principale (attention, tabou), ni sur le concept explosif des "loyers implicites" ou fictifs avancé par France Stratégie. En revanche, il suggère de faire disparaître les abattements liés à la durée de détention d'un bien (totale au bout de 22 ans) au profit d'une prise en compte de l'érosion monétaire, et ce afin de « neutraliser l'incitation fiscale à la rétention des biens immobiliers dans l'arbitrage des ménages.» Cela correspondrait en fait au régime en vigueur jusqu'en 2004.
Le Conseil des prélèvements obligatoires recommande aussi d'aligner le régime fiscal des locations meublées et "nues". Il milite pour un allègement des droits de mutation payés aux départements lors d'un achat immobilier selon plusieurs pistes : des droits différents pour la résidence principale ou progressifs en fonction de la valeur du logement, voire en les transférant sur la taxe foncière. Le rapport imagine d'ailleurs une révision de la taxe foncière, en modernisant l'assiette, voire en recourant à la valeur cadastrale plutôt que vénale.
Des propositions qui ne manqueront d'alimenter l'incessant débat fiscal français.

Source : La Tribune

mardi 19 décembre 2017

Frais bancaires : vous allez payer 194 euros en 2018.



Sur fond de concurrence accrue, la hausse sera modérée l’an prochain : seulement +0,25% en moyenne selon une étude des comparateurs. Il faut en revanche surveiller les frais de sortie, quand on veut transférer ses comptes d'épargne, qui flambent.

La concurrence de nouveaux entrants comme les néo banques 100% et Orange Bank aurait-elle dissuadé les acteurs établis de saler davantage la facture ?
C'est l'explication la plus probable, plus que les effets somme toute limités de la loi Macron sur la mobilité bancaire entrée en vigueur en février, de la hausse modérée des frais bancaires en 2018 : la facture annuelle moyenne devrait croître de 0,25% l'an prochain à 194,30 euros, après et +2,3% en 2016.
C'est cependant la troisième hausse consécutive, après deux années de baisse dues au plafonnement réglementaire des commissions d'intervention (en cas d'incident de paiement). Le ministère de l'Economie et des Finances Bruno Le Maire a d'ailleurs demandé u nétat des lieux des frais excessifs en cas d'incident, à la suite d'une enquête du magazine « 60 Millions de consommateurs » et de l'Unaf.
Les frais de tenue de compte, les plus visibles, sont aussi ceux qui augmentent le plus : ils ont presque quintuplé en cinq ans, passant de 6,60 euros en 2013 à 18,50 euros en 2018 (+2,2% par rapport à cette année).
Près de 9 Français sur 10 sont dans une banque facturant ce type de frais, qui s'élèvent en réalité en moyenne à 21.60 euros.  Seules 19 banques n'en facturent pas (7 caisses du Crédit Agricole, LCL, le Crédit coopératif, les banques en ligne).


Parmi les tarifs qui augmentent le plus se trouvent les frais de transfert d'un compte d'une banque à une autre, notamment dans le cadre d'une mobilité bancaire, gratuite pour le compte courant : les frais de transfert d'un PEL grimpent de 9% en 2018, passant de 74,40 euros à 81 euros, et de 10% quand il s'agit d'un PEA, de 142 euros à 155,90 euros en moyenne. Le comparateur remarque qu'il est possible de négocier avec sa nouvelle banque pour qu'elle prenne en charge ces frais.
La carte bancaire représente un tiers de la facture totale, à 64,40 euros par an en moyenne (en hausse de 0,9% l'an prochain). L'écart de prix entre les cartes à débit immédiat, les plus répandues, facturées en moyenne 41 euros, et celles à débit différé (43 euros), qui offrent pourtant un service supplémentaire, tend à se réduire (seulement 4%) et s'inverse même chez certaines banques.
Les frais de découvert, qui représentent 30% du total de la facture, sont stables, à 60,20 euros en moyenne. Les banques en ligne ne facturent pas de commissions d'intervention, alignées sur les 8 euros réglementaires dans les autres établissements, La Banque Postale étant la seule en deçà (6,90 euros).
A l'heure des vagues de fermeture d'agences et des grands plans de transformation digitale, on pourra s'étonner que des banques (30 tout de même, contre 49 en 2015) facturent encore des frais d'abonnement à la gestion des comptes en ligne, en moyenne de 19,40 euros par an.
Revers de la médaille de ce virage numérique, les banques ont tendance à faire grimper les prix des opérations réalisées en agences, où les virements occasionnels augmentent de 5,3% (4 euros). Les frais d'inactivité, pratiqués aussi par certaines néo banques comme N26 et Orange Bank, sont en hausse de 4%, à 29,40 euros en moyenne en 2018, les banques s'alignant presque toutes sur le plafond légal de 30 euros.
Le comparateur en ligne a analysé l'évolution des tarifs de 158 banques de France métropolitaine, représentant « plus de 95% de part de marché », en passant au crible 196 lignes tarifaires et 348 « packages. » Cependant, l'étude part d'un profil de « Français moyen » représentant un échantillon assez restreint : les moins de 18 ans et, plus surprenant, les 50 ans et plus ont été exclus « pour garantir une représentativité nationale » car ils étaient « en nombre insuffisant », cela fait plus de 60% de la population...

jeudi 7 décembre 2017

Flat Tax (ou impôt à taux unique) : Qu’est ce que c’est ? Quel impact sur l’assurance-vie, sur les PEL et les revenus fonciers ?

La « Flat Tax » qu’est-ce que c’est ?

La « Flat Tax », ou « impôt à taux unique« , ou « prélèvement Forfaitaire Unique » (PFU) est un système qui impose tout le monde au même taux, pour une catégorie de revenu, à l’inverse de l’impôt progressif.
Durant la campagne des présidentielles, E. Macron avait annoncé vouloir instaurer une imposition unique de 30% », sur les revenus tirés de capitaux mobiliers, dans le but de simplifier un système trop complexe selon lui, soumettant à des régimes fiscaux trop différents les intérêts, les dividendes et les plus-values, afin de rendre plus lisible la fiscalité de l’épargne et des placements.
Cette « Flat Tax » vise aussi bien l’assurance-vie, que les PEL, mais elle épargne les revenus fonciers.

La Flat Tax sur l’assurance-vie

Seule la fraction des encours supérieure à 150 000 euros sera soumise à la « Flat Tax » pour une personne seule et 300 000 euros pour un couple, ce qui représenterait 94% des contrats d’assurance-vie. Par ailleurs, les avantages fiscaux de l’assurance-vie seront maintenus, comme le régime des successions. Les abattements annuels de 4 600 euros pour une personne seule et 9 200 euros pour un couple seront également conservés pour les contrats détenus depuis plus de 8 ans. 

Cependant, la « Flat Tax » s’appliquera aux gros contrats d’assurance-vie dès le mercredi 27 septembre 2017. Si donc le projet de loi est adopté en l’état, tout versement effectué sur le contrat à partir de maintenant sera taxé à 30%. En appliquant rétroactivement le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) Bercy veut éviter les mouvements financiers brutaux sur l’assurance-vie, précisant : « le PFU s’appliquera aux versements qui auront été postérieurs au 27 septembre 2017, mais uniquement pour les rachats qui seront postérieurs au 1er janvier 2018 ».

La fiscalité classique sera en revanche maintenue sur les contrats antérieurs au 27 septembre 2017, mais pour les « petits contrats » uniquement : celle-ci est dégressive, on le rappelle :

  • moins de quatre ans de détention : 50,5% ;
  • entre quatre et huit ans : 30,5% ;
  • au-delà de huit ans : 23%.

Pour les « gros contrats » par contre, la durée de détention ne sera plus prise en compte, et le PFU sera donc de 30% sur tous les rachats.
Comment sont imposés les PEL (Plan d’Epargne Logement) ?
Le PFU va en principe s’appliquer à tous les revenus de capitaux mobiliers soumis au barème de l’impôt sur le revenu : PEL, comptes courants rémunérés, comptes à terme, livrets bancaires, assurance-vie, etc.
Des exceptions existeront pour les livrets réglementés (Livret A et LDD), mais aussi pour les placements dont les revenus sont exonérés d’impôt sur le revenu (Plan d’épargne entreprise, plans d’épargne retraite).
Les Plans d’épargne logement sont également concernés dès lors qu’ils seront ouverts à partir du 1er janvier 2018. Ne faisant actuellement que l’objet des prélèvements sociaux de 15,50% pendant les douze premières années, ce taux se verra presque doublé par le PFU (30%) sauf une exonération à l’impôt pendant les douze premières années, maintenue pour les plans ouverts avant le 1er janvier 2018. Dans ce dernier cas, les intérêts produits après 12 ans de détention seront imposés au PFU de 30%.
L’entrée en vigueur de la réforme est le 1er janvier 2018. La « Flat Tax » représentera un avantage pour les personnes imposées dans les tranches du barème égales ou supérieures à 30% ; elle sera aussi « optionnelle », les contribuables pouvant toujours choisir l’imposition au barème, si elle se révèle plus avantageuse pour eux.
Sur les revenus fonciers
Les revenus fonciers sont épargnés par le PFU, étant rappelé que le Gouvernement a choisi d’alourdir l’imposition des revenus immobiliers par rapport aux autres placements, par l’application du nouvel impôt sur la fortune immobilière, l’IFI, mais en maintenant les avantages dont bénéficient les revenus immobiliers actuellement, exonérations des plus-values sur la résidence principale, abattement pour durée de détention sur les autres biens, amortissement, imputation des charges.


mercredi 8 novembre 2017

Location meublée : une solution pour optimiser la fiscalité de ses investissements immobiliers

Vous souhaitez investir en immobilier pour payer moins d’impôt ? C’est possible, à condition d’accepter de perdre de l’argent. Vous souhaitez investir en immobilier sans perdre d’argent ? Pensez d’abord à la rentabilité, puis à l’optimisation fiscale.

Cet article a pour but de vous faire comprendre la différence entre défiscalisation et optimisation fiscale, puis de vous proposer une solution d’investissement vous permettant d’optimiser fiscalement vos revenus locatifs.


L’immobilier et le leurre de la défiscalisation

Une des clés de la réussite d’un investissement immobilier est de comprendre la différence entre défiscalisation et optimisation fiscale. La défiscalisation concerne les mesures légales que vous prendrez pour diminuer votre imposition sur le revenu. L’optimisation fiscale concerne les dispositions que vous prendrez pour réduire au minimum votre charge fiscale sur l’ensemble de vos revenus. Pour vous permettre de comprendre l’impact de ces deux options, sur un investissement immobilier, je vous propose de découvrir deux cas pratiques.

La location meublée : doper ses revenus locatifs et optimiser leur fiscalité

À condition d’acquérir un appartement dans une zone touristique, qui réponde aux besoins de la clientèle ciblée, la location en meublé vous rapportera en moyenne 15% de plus que la location d’un appartement sans mobilier. «Oui mais je vais encore augmenter mon imposition sur le revenu», répond souvent l'investisseur.
En effet, dans le cadre du statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vos revenus locatifs seront imposés au même titre que vos revenus du travail et pourront venir augmenter l’imposition finale.
Toutefois, certains dispositifs liés au caractère commercial de ces locations vous permettent de diminuer le montant à déclarer de ces revenus locatifs, vous permettant ainsi d’en limiter leur imposition.
Tout d’abord, calculez l’intégralité des charges qui vous incombent et qui ne sont pas récupérables auprès du locataire (intérêts d’emprunt, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière hors TEOM, frais de gestion et d’assurance...).
Si ce montant est inférieur à 30% de vos revenus locatifs, optez pour le régime micro BIC. Ce régime vous permet de déduire de vos revenus locatifs un forfait de 30% desdits revenus, au titre des charges immobilières.
Si ce montant est supérieur, vous avez tout intérêt à déclarer vos revenus locatifs au régime réel.
Autre avantage du régime réel : en plus de la déduction de vos charges, vous aurez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs, un montant correspondant à l’usure de votre bien immobilier : c’est le principe de l’amortissement. Ce montant se calcule selon un tableau fourni par le Trésor Public.
En ajoutant déduction des charges et amortissement, vous aurez la possibilité de limiter l’imposition de vos revenus locatifs, voire de la supprimer dans certains cas.

Cession de la résidence principale et exonération de la plus-value : le Fisc et le juge de l’impôt veillent : ne vous faites pas piéger !

On rappelle qu’en application de l’article 150-U-II-1° du Code général des impôts, les contribuables sont exonérés de plus-values immobilières sur la cession de leur résidence principale, dès lors que la cession porte sur un immeuble, une partie d’immeuble ou de droits relatifs à cet immeuble qui constitue effectivement « la résidence principale du cédant au jour de la cession ».


Eclairage du Fisc sur cet article 150-U-II-1° du CGI
L’administration fiscale commentant les termes de l’article 150-U-II-1° du CGI, souligne dans sa base BOFIP-Impôt « Sont considérés comme résidences principales, au sens de l’article 150 U, II-1° du CGI, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. (…) La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.
Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.
Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 40).
Pour apprécier le lieu de résidence principale effectif à la date de la cession ayant donné lieu à la plus-value dont il est revendiqué l’exonération à l’impôt sur le revenu, le Fisc recherche particulièrement :
  • à partir de la taxe d’habitation, l’adresse de l’immeuble ayant bénéficié d’abattements réservés aux seules résidences principales;
  • l’adresse de l’immeuble pour lequel le contribuable a obtenu un crédit-d’impôt pour des dépenses environnementales propres à son habitation principale ;
  • les consommations effectives d’électricité ou de gaz, d’eau, de téléphone, à l’adresse de l’immeuble cédé et à l’origine de la plus-value litigieuse. Pour ce faire, il peut obtenir ces renseignements en exerçant son droit de communication auprès des organismes collecteurs ;
  • le réacheminement du courrier postal, rejetant systématiquement les certificats de réexpédition temporaires qui ne couvrent même pas la période considérée ;
et en règle générale, le service des impôts se fonde sur tous autres moyens tirés en particulier de la déclaration de revenus, et sur un « faisceau d’indices » pour motiver son refus de considérer le bien immobilier comme ayant constitué, à la date de sa cession, la résidence principale du contribuable.
Le Fisc est suivi par le juge de l'impôt
Les juges considèrent en effet qu’il appartient au contribuable d’apporter la preuve que l’administration aurait méconnu les dispositions de l’article 150 U-II-1° du Code précité en décidant de l’assujettir à l’impôt de plus-value.
Tant en première instance, le tribunal administratif, qu’en appel (Cour administrative d’appel), les juges administratifs font une stricte application de ces principes, et ils ont ainsi récemment rendu une nouvelle décision concernant l’exonération de la plus-value immobilière de cession de la « résidence principale », confirmant la nécessité pour le contribuable qui veut se prévaloir des dispositions de cet article 150 U-II-1° déjà cité, de se constituer des preuves solides du caractère de « résidence principale » du bien vendu à la date où il l’a été, c’est-à-dire qu’il était bien occupé de manière effective et habituelle à cette même date.