lundi 18 septembre 2017

Comprendre la relation entre les taux d’intérêt et l’inflation

L’inflation et les taux d’intérêt sont des concepts macro-économiques liés. Les taux d’intérêt sont généralement guidés par les Banques Centrales en fonction de leurs statuts. La stabilité des prix (inflation) est généralement un objectif de la plupart des Banques Centrales dans le but d’assurer une qualité de vie à leurs populations (pouvoir d’achat constant).


Relation entre l’inflation et les taux d’intérêt

De façon générale, plus les taux d’intérêt sont faibles et plus les agents économiques à besoin de financement (particuliers et entreprises) sont capables d’emprunter de l’argent car il est moins cher.
Ainsi, ces agents ont davantage d’argent à dépenser pour leurs projets personnels ou professionnels, ce qui augmente les dépenses de consommations et les investissements, entraînant généralement une augmentation de la croissance et de l’inflation.
Avec des taux d’intérêt plus forts, les consommateurs ont tendance à épargner davantage pour profiter de rémunérations plus importantes et leurs revenus disponibles sont donc plus faibles. Avec moins de dépenses, l’économie a tendance à ralentir et l’inflation à diminuer.

Le rôle d’une Banque Centrale

Une Banque Centrale est l’entité monétaire suprême qui cherche à influencer la conjoncture économique grâce à sa politique monétaire. Il existe de nombreux outils qu’une Banque Centrale peut utiliser pour faire varier le coût et la disponibilité de l’argent dans une économie : ratio de réserve minimum, opérations d’open-market, taux de change et, certainement l’un des plus importants : les taux d’intérêt.
En modulant les taux d’intérêt la Banque Centrale d’un pays fait varier la masse monétaire, c’est-à-dire la quantité de monnaie disponible dans l’économie et facilement convertible, ce qui joue sur le niveau général des prix, donc sur l’inflation. D’après l’INSEE, « l’inflation est la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale et durable des prix ». Elle est généralement mesurée par l’IPC ou Indice des Prix à la Consommation. Il s’agit d’un indice qui « permet d’estimer, entre deux périodes données, la variation moyenne des prix des produits consommés par les ménages ».
Un changement dans les taux d’intérêt directeurs sera reflété dans les autres taux d’intérêt facturés par les banques pour les prêts (prêts étudiants, prêts automobiles, prêts commerciaux…), ce qui aura une incidence sur l’argent dépensé par les particuliers et les entreprises. Les habitudes de consommation et d’investissement seront dont modifiées, ce qui change également le niveau des prix.

Importance de l’inflation et des taux d’intérêt sur les devises

Comme nous l’avons dit les banques centrales ont la tâche de contrôler la masse monétaire et de maintenir la stabilité économique des pays représenté. Les décisions de politique monétaire de ces banques centrales influencent directement les devises en faisant fluctuer le coût et la disponibilité de l’argent dans une économie par des taux d’intérêt plus faibles ou plus élevés.
Ainsi, si l’objectif d’inflation des Banques Centrales est respecté, alors les taux d’intérêt augmenteront ce qui aura tendance à attirer les investisseurs étrangers. La demande pour cette devise sera donc plus forte ce qui va renforcer cette devise par rapport aux autres devises.
Les anticipations des investisseurs quant à la politique monétaire future d’un pays fait également fortement bouger les devises. Les traders sur le marché du FOREX ont constamment un œil sur le calendrier économique en particulier lorsqu’il y a des réunions de Banques Centrales pendant lesquelles d’importantes décisions peuvent être prises.
Cependant, chaque discours des membres d’une Banque Centrale est analysé pour déceler des informations sur de possibles actions futures. Les Banques Centrales veulent éviter toute panique et volatilité accrue sur les marchés alors elles doivent communiquer de façon claire et précise sur leurs actions et leur calendrier. On ne voudrait pas revivre un nouveau tsunami du Franc Suisse qui s’est produit lorsque la Banque Nationale Suisse à abandonner son cours plancher face à l’euro…

jeudi 31 août 2017

Meilleur placement 2017 : ou placer son argent en 2017 ?

1.  Commencez par réduire les frais qui grèvent lourdement vos gains



Sur le long terme, une grosse partie des gains nets perçus dépend des commissions facturées par votre banque. Avec la baisse des taux d’intérêts, les rendements servis ne cessent de diminuer d’année en année. Le problème, c’est que les frais prélevés par les banques restent eux identiques. Sur 5 ans, l’écart de performance généré par les seuls frais peut atteindre plus de 25% !

SOLUTION : Passez à la gestion en ligne. Le plus simple pour réduire radicalement l'impact de ces frais est de choisir une banque en ligne. Vous pouvez ainsi vous débarrasser très facilement des frais d’entrée sur un grand nombre de fonds pour vos PEA, bénéficier de frais réduits au maximum pour votre Assurance Vie (0% de frais d’entrée et d’arbitrage, 0% sur les versements, frais de gestion de 0,60% à 0,85% par an).


2.  Assurance-Vie : accentuez la diversification grâce aux unités de compte



Il est frustrant de voir le rendement de son fonds en euros diminuer. Les années 2000 avaient habitué les épargnants à des rendements supérieurs à 5% en moyenne. En 2015 le rendement moyen servi s’établissait à 2,30%, en 2016 il chute sévèrement à 1,80%. Et tout laisse présager que cette tendance baissière se poursuivra encore quelques années. Tablez sur 1,50% en 2017.

SOLUTION : Ne restez pas inactif face à la baisse de rendement des fonds euros : basculez une partie de vos placements en diversifiant sur les unités de comptes (UC). La meilleure stratégie à adopter est de respecter son profil d’investisseur. Un profil prudent ne devra pas consacrer plus de 25% de ses placements aux UC, un profil équilibré pourra y allouer jusqu’à 50%, cette part pourra monter jusqu’à 75% pour un profil dynamique.



3.  Profitez d'enveloppes fiscales avantageuses : le PEA et le PEA-PME


Deux enveloppes permettent encore de faire fructifier son épargne avec une fiscalité légère (après 5 ans de détention les gains - dividendes et plus-values - sont exonérés d’impôt sur le revenu). Les PEA et PEA-PME permettent à un couple de placer 450.000 € en Bourse hors impôts (PEA plafonné à 150.000€ par contribuable, soit 300.000 € pour un couple, PEA-PME plafonné à 75.000 € par contribuable, soit 150.000 € pour un couple).

SOLUTION : Pour investir dans vos PEA privilégiez les Fonds (SICAV et FCP) plutôt que les actions en direct.  En investissant dans des Fonds éligibles aux PEA vous détenez une part d'un portefeuille équilibré et déjà diversifié. 1.000€ suffisent pour investir dans une centaine d’entreprises. Le choix d’opter pour des fonds ressortira en principe comme plus sécurisant car il permettra d’accéder à l'expertise de gérants professionnels et de diversifier le risque.


Revendre un bien immobilier avant la fin du crédit, c'est possible ?

Remboursement d'un prêt immobilier par anticipation, transfert de crédit, prêt relais... Plusieurs options se présentent pour un particulier souhaitant revendre son bien immobilier en cours de crédit. Mais laquelle choisir ?

La vie réserve parfois des surprises, et chaque année de nombreux propriétaires doivent se résoudre à se séparer de leur résidence principale avant même d'avoir fini de rembourser leur crédit immobilier. Qu'il s'agisse d'une mutation professionnelle, d'une séparation, d'une naissance ou malheureusement d'un décès, les raisons ne manquent pas pour justifier un déménagement imprévu !
Revendre un bien immobilier avant la fin du crédit est une opération courante, mais dont les modalités peuvent varier en fonction de votre situation précise. Selon les cas, vous pourrez opter pour la solution classique du remboursement anticipé du crédit ou pour celle, plus rare, d'un transfert du crédit sur un nouveau bien.

Une alternative : le transfert de crédit

Le transfert de crédit immobilier, comme son nom l'indique, implique que vous conservez votre ancien prêt pour financer en tout ou en partie votre nouveau logement. Assez répandue outre-Atlantique, cette pratique reste rare en France dans la mesure où elle est peu connue et doit être expressément prévue dans le contrat initial. Un crédit transféré conserve ses principales caractéristiques, comme son taux d'intérêt, ce qui représente bien sûr un avantage considérable par rapport à la souscription d'un nouveau crédit si les taux ont remonté entre-temps. La solution est d'autant plus intéressante si vous aviez bénéficié à l'époque d'un prêt à taux zéro auquel vous ne pourriez plus prétendre aujourd'hui.
De même, les frais liés au changement de domicile sont beaucoup moins élevés avec un transfert de crédit. Vous n'aurez guère que des frais de dossier à régler, sans aucune indemnité de remboursement anticipé. Soit des économies potentielles de plusieurs milliers d'euros !
Pour que le crédit soit « transférable », le montant de la nouvelle transaction doit être supérieur ou égal au capital restant dû. Il est par ailleurs nécessaire que la vente de l'ancien logement et l'achat du nouveau interviennent dans un laps de temps restreint – pas plus de six mois en règle générale. En cas de doute sur le caractère transférable ou non de votre crédit, relisez attentivement votre contrat et/ou sollicitez un entretien avec votre conseiller.

Vendre pour financer un nouveau bien : le prêt relais

Vous comptez rester propriétaire ? La solution la plus simple et la plus sécurisante consiste à attendre de vendre votre bien actuel avant de signer pour une nouvelle maison, quitte à louer pendant quelques mois avant d'emménager dans votre futur logement. Toutefois, une vente un peu plus longue que prévue, un déménagement urgent ou encore une opportunité d'achat exceptionnelle peuvent vous inciter à rechercher des fonds pour acheter immédiatement le nouveau bien, avant même d'avoir trouvé un acquéreur pour l'ancien logement. Dans cette situation, il vous faut obligatoirement recourir à un «prêt relais » !
Dans le cadre d'un prêt relais, la banque vous accorde une avance de trésorerie qui correspond généralement à un montant compris entre 60 % et 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel, et ce afin de tenir compte de la décote éventuelle du logement après négociation. Notez par ailleurs que le montant prêté est associé à un taux d'intérêt typiquement plus élevé que celui d'un crédit immobilier classique.
Grâce à cette somme, vous pouvez acquérir immédiatement votre nouvelle résidence – au besoin en contractant un prêt supplémentaire pour faire le compte – et disposez d'un an pour conclure la vente de l'ancien logement, voire deux ans au maximum si la banque consent à prolonger le prêt relais. Le produit de la vente, une fois obtenu, servira en priorité à rembourser le prêt relais.

Assurance emprunteur, caution, hypothèque...

Que vous ayez opté pour le contrat de groupe proposé par votre banque ou pour une délégation d'assurance, l'assurance emprunteur liée à votre ancien crédit immobilier s'éteint avec ce dernier. Lorsque le crédit est remboursé par anticipation, n'oubliez donc pas de contacter votre assureur et de lui fournir une attestation ou une quittance de votre banque concernant le remboursement définitif du prêt.
Lorsque le crédit immobilier était garanti par une caution, cette dernière prend fin automatiquement avec le remboursement par anticipation. Pensez, dans ce cas, à vérifier si l'organisme de caution est censé vous rembourser une partie de la somme que vous aviez dû régler à l'époque. En cas de transfert de crédit, la caution peut être conservée avec le prêt mais devra bien sûr être accompagnée d'une garantie supplémentaire si jamais vous devez emprunter un peu plus.
L'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers sont liés de façon irrémédiable à un bien immobilier spécifique. En cas de vente de ce dernier, et que vous ayez opté pour un remboursement ou un transfert, vous devrez donc payer des frais de mainlevée et financer une nouvelle garantie pour votre prochain logement.


mardi 25 juillet 2017

Assurance vie 2017 : comparatif, fiscalité, succession...Toutes les réponses !

L’assurance vie est un produit d’épargne qui permet de préparer votre retraite, un projet ou l’avenir de vos enfants grâce à une succession à la fiscalité avantageuse. Qu’est-ce que l’assurance vie ? Comment faire un comparatif ? Mode d’emploi de cette solution d’épargne.


Avec une assurance vie, les particuliers ont la possibilité de se constituer une épargne générant des intérêts, afin de financer leur retraite (sous forme de rente) ou de transmettre un patrimoine (sous forme de capital) à leurs enfants.
Dans le premier cas, elle est utilisée comme un placement financier, alors que dans le second, elle représente une garantie protégeant les proches du titulaire du contrat. Parmi les différentes formules proposées, on distingue les contrats en euros avec capital garanti et les contrats en actions ou en unités de compte, qui évoluent en fonction du marché. Pensez à établir un comparatif.
L’assurance vie est jugée moins contraignante et plus rentable, comparée à d’autres placements. L’épargne constituée par des versements (libres ou programmés) est liquide puisqu’elle peut être retirée à tout moment, bien que la fiscalité (via un prélèvement forfaitaire) incite à ne pas toucher au capital pendant les 8 premières années. Mais surtout, le capital de l’assurance-vie n’est pas inclus dans l’actif successoral (dans la limite d’un plafond) au moment de la succession...

Comment trouver la meilleure assurance vie ?

Pour trouver les meilleurs contrats d’assurance-vie, il est essentiel d’établir une étude fine. La comparaison entre les taux de rendement, les frais de gestion, les frais sur versements et les frais d’arbitrage permettra de faire le choix le plus judicieux. L’idéal est de recourir à un comparateur d’assurance vie en ligne.

Comparatif des assurances vie et simulation

Les simulations en ligne permettent pour chaque assurance vie : d’obtenir le rendement net annualisé depuis l’année de votre choix, d’estimer les frais annualisés, de connaître le capital et les gains nets au terme en fonction de vos critères (versement initial, versements mensuels).

Taux et rendement de l'assurance vie

Pour l’année 2017, le meilleur taux de rendement pour les fonds euros de l’assurance vie se situe au-dessus de 2,5 %. En moyenne, on constate que le taux moyen ne dépasse pas les 2 %. Constat inédit sur les dernières années. Il est toutefois possible d’augmenter les rendements en souscrivant des contrats multi supports intégrant des unités de compte (c’est-à-dire investis sur des supports financiers : actions, SICAV...). Mais ces contrats sont plus risqués, car plus fluctuants.

Fiscalité de l'assurance vie

L’assurance-vie est fiscalement et socialement imposable. Les modalités de prélèvement des cotisations sociales sont différentes suivant le type de contrat souscrit. Pour un contrat mono support en euro : à chaque capitalisation annuelle, les prélèvements sociaux sont appliqués au taux en vigueur. Pour un contrat multi support, les contributions sociales ne sont prélevées qu'au moment d’un retrait partiel ou lors du dénouement total (hors décès de l’assuré).

Assurance vie et succession

La clause bénéficiaire de l’assurance vie prévoit – en cas de décès du titulaire – la transmission d’un patrimoine à un ou des tiers. Hors succession, le patrimoine transmis bénéficie d’une fiscalité allégée. Pour les contrats souscrits depuis le 13 octobre 1998, les primes versées avant le 70e anniversaire du titulaire ne subissent aucune imposition jusqu’à 152.500 euros par bénéficiaire. Au-delà, on pratique une imposition forfaitaire de 20 %. Les primes versées après le 70e anniversaire de l’assuré sont soumises aux droits de succession au-delà de 30.500 euros et ce quel que soit le nombre de bénéficiaires.

Rachat d'une assurance vie

Avant le dénouement du contrat, en cas de besoin, un rachat partiel ou total est possible. En cas de demande de rachat partiel, une partie de la somme due vous est versée, l'autre partie restant investie sur le contrat. En cas de rachat total, l'intégralité de la somme au contrat vous est versée. Ce rachat entraîne la résiliation du contrat.

jeudi 20 juillet 2017

Crédit immo : nouvelles conditions pour la domiciliation de revenus

La mobilité bancaire est un thème cher à Emmanuel Macron. Une ordonnance visant à la faciliter encore un peu plus vient d'être publiée au Journal Officiel.


Vous pourrez bientôt batifoler plus facilement... en tout cas au niveau bancaire! En effet, un des principaux freins à la mobilité bancaire, l'obligation de domiciliation de revenus, sera davantage encadrée à compter du 1er janvier 2018 selon une ordonnance parue samedi au Journal Officiel, après avoir été dans les tuyaux depuis plusieurs mois.
Cette ordonnance prévoit ainsi de "limiter à dix ans l'obligation de domiciliation des revenus". Cette obligation peut être imposée par une banque à son client au moment de la signature du contrat de prêt. Le client devra continuer à recevoir ses salaires, indemnités et autres revenus sur un compte hébergé par la même banque pendant toute la durée de remboursement. La banque s'assure ainsi qu'elle pourra toujours prélever les mensualités directement sur le compte du client.
Alors que, sur fond de taux plus bas, il y a eu ces dernières années un mouvement de renégociation des emprunts immobiliers et un accroissement de la mobilité bancaire, le gouvernement souhaitait "assortir cette mobilité d'une bonne information" et éviter de "scotcher" les clients pendant une durée très longue à leur établissement bancaire, selon cette source.
Cette ordonnance fixe l'application d'une disposition de la loi dite "Sapin 2" ou loi de modernisation économique, votée en décembre 2016. Elle prévoit également l'obligation de clarifier l'engagement pris par le consommateur vis-à-vis de la banque au moment où il souscrit l'emprunt.
"Les dispositions de la présente ordonnance s'appliquent aux offres de prêts émises à compter du 1er janvier 2018 ainsi qu'aux avenants modifiant les contrats conclus à la suite de ces offres", précise le texte.

Avoir plusieurs logements locatifs fait de vous un "professionnel", auprès des banques

Passer de particulier à professionnel modifie considérablement la nature du rapport avec une banque. Et ce second statut peut vous être octroyé même si vous n'êtes qu'un investisseur immobilier.


Si vous achetez plusieurs biens immobiliers dans l'optique de les mettre en location, sachez que cela peut avoir une incidence directe sur vos relations avec votre banque. En effet, par un arrêt du 22 juin 2017, la Cour de cassation a rappelé que l'acquisition de plusieurs logement locatifs pouvait, à elle seule, faire perdre la qualité de "consommateur" à un client. Il devient donc client "professionnel, et cela change tout...
Les relations deviennent alors des relations entre professionnels, beaucoup plus exigeantes pour le client. Principalement, la banque peut réclamer durant cinq ans, et non plus durant deux ans seulement, le paiement de chaque échéance impayée. Elle dispose aussi de ce délai plus long pour saisir la justice.

Le Code de la consommation ne s'applique plus

Ce sont en effet les règles du Code de commerce qui s'appliquent au client professionnel, seul le particulier consommateur, strictement non professionnel, pouvant invoquer les règles du Code de la consommation. En matière de location meublée, la qualité de consommateur non-professionnel n'est accordée par la loi que si le revenu de cette activité ne dépasse pas 23.000 euros taxes comprises. Mais les juges ajoutent que le nombre de logements acquis ou loués compte aussi car il peut révéler l'exercice d'une activité professionnelle.
Dans le cas étudié par la Cour, un couple avait acheté plusieurs logements afin de les donner en location pour augmenter ses revenus à la retraite. Devant les difficultés de remboursement, la justice a conclu que l'importance de l'activité et le nombre d'actes accomplis en faisaient une activité "professionnelle".
L'acquisition répétée d'immeubles à des fins d'investissement locatif peut donc être qualifiée d'activité professionnelle, a admis la Cour. Et cette qualification peut s'appliquer même si le contrat de crédit fait expressément référence au code de la consommation, comme c'était le cas dans cette affaire, ou si l'activité demeure accessoire pour le loueur et qu'elle ne constitue pas son activité principale.

Immobilier – L’assurance emprunteur trop chère ? Résiliez-là !

A partir du 1er mars 2017, les particuliers qui contractent des crédits peuvent résilier chaque année leur assurance-emprunteur. Ils peuvent ainsi changer leurs compagnies d’assurances. Ce qui n’est pas le cas des personnes ayant déjà des crédits immobiliers qui doivent attendre jusqu’au 1erjanvier 2018.

Qui est l’auteur de cet amendement sur l’assurance emprunteur ?

Il s’agit là d’un amendement proposé par le sénateur Martial Bourquin (Parti Socialiste) au projet d’ordonnances relatif à la consommation et retenu à l’unanimité en commission mixte prioritaire (CMP) par les sénateurs et les députés, après une adoption similaire par l’Assemblée nationale le 26 janvier dernier.
L’auteur de cet amendement, Martial Bourquin, s’en réjouit. D’autant plus que cette mesure va favoriser le pouvoir d’achat des Français. Elle va leur permettre, explique-t-il, de gagner « entre 500 et 700 euros par an sur des contrats dont la durée peut aller jusqu’à 25 ans ». Martial Bourquin a aussi noté que sur « 100 euros de prime d’assurance versés par le consommateur, 50 euros en moyenne constituent des commissions et ne rémunèrent pas le risque ».

Quid de la Loi Hamon ?

Certes, depuis la loi Hamon de 2014, vous pouviez résilier votre assurance-emprunteur. Mais ce n’était possible que durant la première année qui suit la signature de l’offre de prêt. Désormais, vous pourrez effectuer ce changement chaque année à partir de la première date d’anniversaire de la souscription. Avec la nouvelle loi, il vous sera plus facile, notamment par l’intermédiaire des courtiers spécialisés, de faire jouer la concurrence et de diminuer le coût de votre crédit.

Un bénéfice pour les consommateurs

Cette mesure constitue une véritable avancée pour les consommateurs. Elle leur garantit une réelle liberté de choix en matière d’assurance-emprunteur. Elle leur permet également de retrouver du pouvoir d’achat sur ce poste de dépenses.

Cette mesure, tant attendue par les consommateurs, tombe à point nommé

« L’année 2016 a été marquée par des taux particulièrement bas, mais désormais la tendance s’inverse et les conséquences sont déjà avérées », fait savoir Olivier Jourdan, directeur associé de Persona Courtage. Et d’ajouter : « Cette tendance risque de se confirmer ces prochains mois, voire de prendre de l’ampleur ». Selon lui, « lors d’un prêt immobilier, il ne faut pas regarder uniquement le taux d’intérêt». Le montant de l’assurance-emprunteur peut représenter une part très importante du crédit à rembourser.